.:XXVII CONACI:.

  • Aumentar tamanho da fonte
  • Tamanho da fonte padrão
  • Diminuir tamanho da fonte
Imprimir

SEM RISCO DE BOLHA MERCADO ATINGE MATURIDADE, DIZ
DIRETOR DE HABITAÇÃO DA CAIXA. ELE VAI AO XXV CONACI

“O ano de 2013 pode ser considerado como um ano de ‘arrumação’, em que grande parte das empresas focou na comercialização dos estoques, com vistas principalmente a fazer caixa. Por sua vez, os compradores estão mais cautelosos e exigentes, tanto em termos de qualidade quanto de preços. Portanto, poderíamos dizer que, depois de um período de euforia, o mercado imobiliário brasileiro atingiu um período de maturidade e estabilidade.”

A afirmação é do diretor-executivo de Habitação da Caixa, Teotonio Costa Rezende, que será um dos palestrantes do XXV Congresso Nacional de Corretores de Imóveis (Conaci), que acontece em Maceió (AL), de 4 a 7 de maio, promovido pela Fenaci e pelo Sindimóveis de Alagoas.

Na entrevista abaixo, Rezende, que atua há 39 anos no mercado financeiro, 32 dos quais no setor habitacional da Caixa, fala sobre crédito imobiliário, portabilidade e rebate com fortes argumentos o risco de bolha imobiliária no Brasil, que vira e mexe é reavivado na mídia. Estes, por sinal, por sinal são os temas de sua palestra no XXV Conaci.

Confira a entrevista e veja por que o XXV Conaci é imperdível. E se você ainda não o fez inscreva-se agora para o evento. Basta acessar conaci.com.br

Como o sr. vê o mercado imobiliário no momento em nosso País?

O mercado imobiliário brasileiro, depois de um longo período de estagnação, retomou seu crescimento principalmente a partir de 2004 e manteve-se em ascensão, de forma bastante acelerada até por volta do final de 2011 ou início de 2012. A partir de 2012 ocorreu uma estabilização, com moderada redução no volume de novos lançamentos e, também, da velocidade de vendas. O ano de 2013 pode ser considerado como um ano de ‘arrumação’, em que grande parte das empresas focou na comercialização dos estoques, com vistas principalmente a fazer caixa. Por sua vez, os compradores estão mais cautelosos e exigentes, tanto em termos de qualidade quanto de preços. Portanto, poderíamos dizer que, depois de um período de euforia, o mercado imobiliário brasileiro atingiu um período de maturidade e estabilidade.

Quais suas expectativas em relação ao crédito imobiliário no País? E a questão da portabilidade, como pode ser analisada?

Acreditamos que o ciclo virtuoso verificado ao longo desses últimos anos ainda deve ter continuidade, porém, com crescimento mais modesto, tanto em termos de oferta quanto de demanda.

A portabilidade do crédito imobiliário, que a partir deste mês de maio passa a ter um modelo operacional padrão entre todas as instituições financeiras, bem como um processo operacional bastante simples e quase todo ele sustentado em sistemas automatizados, além da forte redução de custos cartorários, certamente ficará bem mais acessível aos mutuários e, consequentemente, será bem mais fácil a mudança de uma para outra instituição financeira.

Certamente a portabilidade será um indutor à concorrência entre os bancos e será uma importante ferramenta para segurar a elevação das taxas de juros. Porém, nosso entendimento é que uma das principais consequências da portabilidade do crédito imobiliário será vista no chamado ‘pós-venda’, ou seja, as instituições financeiras investirão, cada vez mais, na busca da satisfação do cliente e na melhoria de processos para atendê-lo ao longo do período de retorno do financiamento, buscando fidelizar os clientes do crédito imobiliário. Isso porque, a tendência é que a diferença das taxas de juros entre as instituições financeiras deixem de ser muito expressiva e, portanto, um cliente satisfeito com o atendimento dificilmente estará disposto a mudar de banco apenas por uma pequena diferença.

No caso da Caixa, que detém mais de 68% do mercado de crédito imobiliário, o foco principal continuará sendo a originação de novos créditos e, por conseguinte, contribuindo para o combate ao déficit habitacional, bem como para a geração de renda e emprego.

Existe algum risco de bolha? Frequentemente a mídia especula sobre o assunto e recentemente, no jornal “Valor Econômico”, o Sr. declarou que tanto a carteira imobiliária  da Caixa, quanto a dos outros bancos, estão muito bem equilibradas. O Sr. também falou sobre a relação entre dívida e garantia e o baixo nível de inadimplência. O Sr. poderia explicar melhor como tais fatores contribuem para a argumentação contra a possibilidade de bolha imobiliária?

É inquestionável que, nos últimos anos, principalmente entre 2007-2012, o preço dos imóveis no Brasil teve forte elevação e, mesmo descontada a inflação do período, a valorização dos imóveis, em grande parte dos grandes centros urbanos, superou a 120%. Aos olhos de analistas internacionais, que não têm pleno conhecimento da realidade brasileira, é natural que haja esta preocupação com a eventual existência de uma bolha imobiliária no mercado brasileiro. Neste particular, importa destacar que o crescimento de 25% no valor dos imóveis ao longo dos últimos cinco anos, na Alemanha, levou o governo daquele país a adotar medidas rigorosas para conter os preços dos aluguéis e dos imóveis, com temor de que pudesse resultar em uma bolha imobiliária.

No caso brasileiro, o primeiro ponto a destacar em relação à escalada dos preços dos imóveis é que, durante mais de uma década de economia desestabilizada e com hiperinflação, os preços dos imóveis estiveram mais do que comprimidos e, não muito raramente, o valor de venda dos imóveis sequer cobria o custo de produção destes. Portanto, boa parte da recente valorização dos imóveis pode ser atribuída à recomposição de valores. Outros pontos relevantes a serem destacados, por exemplo: 1) O déficit habitacional brasileiro ainda é muito expressivo, próximo a 6 milhões de unidades habitacionais, além da demanda vegetativa, valendo destacar a mudança na composição das famílias brasileiras, fazendo que o crescimento destas seja de praticamente o dobro da atual taxa de natalidade. Portanto, ainda temos que fazer um grande esforço na produção de imóveis para atender tanto o estoque do déficit quanto à demanda vegetativa; 2) diferentemente da maioria dos países que conviveram recentemente com bolhas imobiliárias, a quase totalidade dos imóveis residenciais comercializados no Brasil destina-se à moradia das famílias e não para investimentos; 3) a relação crédito imobiliário versus PIB, que na grande maioria dos países supera 50%, no Brasil agora que superamos 8% e, até recentemente, esta relação era inferior a 3%; 4) Parte significativa dos imóveis produzidos no Brasil, principalmente a partir de 2009, são destinados à baixa e baixíssima renda, com forte carga de subsídios e, inclusive, boa parte desses imóveis não são comercializados com financiamentos, mas sim em programas de transferência de subsídios, sem qualquer risco para o sistema financeiro; 5) O total da carteira imobiliária de todos os bancos brasileiros não atinge R$ 500 bilhões, ou seja, mesmo em um cenário de ‘terra arrasada’, em que os imóveis perdessem quase 100% de seu valor, não seria suficiente para causar transtornos econômicos similares àqueles ocorridos nos EUA e em alguns países europeus, muito embora não seja razoável desprezar os prejuízos ao patrimônio individual e ao emprego, caso tivéssemos um cenário de caos no setor imobiliário brasileiro; 6) As instituições financeiras brasileiras são extremamente rigorosas na análise quando da concessão de financiamentos de crédito imobiliário e, ainda, a LTV (relação dívida/garantia), no caso brasileiro, se situa entre 65% e 70%, portanto, muito abaixo da média verificada nos países que conviveram com bolhas imobiliárias e, assim, somente se ocorresse uma queda muito acentuada nos valores dos imóveis é que se correria o risco de os valores desses imóveis se tornarem inferiores aos valores dos saldos devedores dos financiamentos.

Importa destacar que, a partir de 2013 verifica-se, salvo raras exceções, uma estabilidade na evolução dos valores dos imóveis e tudo indica que esta estabilidade nos preços se manterá ao longo dos próximos anos, não se vislumbrando espaços, no curto prazo, para nova aceleração nos preços dos imóveis.

No entanto, em que pese podermos afirmar que não existe uma bolha imobiliária no Brasil, isso não quer dizer que não corremos o risco de que isso possa ocorrer no futuro e, também, não podemos ignorar ou menosprezar os prejuízos que isso traria para a economia e para o patrimônio de pessoas e de empresas. Portanto, é importante que os órgãos reguladores, principalmente o Banco Central, estejam sempre atentos às tendências do mercado e ao comportamento dos agentes econômicos, no sentido de agir, de forma proativa e tempestiva, de forma a garantir a normalidade deste importante segmento do mercado.

Como o Sr. analisa o papel do corretor de imóveis no contexto do mercado imobiliário atual e em especial em relação ao segmento de habitação da Caixa?

A Caixa sempre manteve importante parceria com os corretores de imóveis, bem como com as entidades de classe que os representam. Em nossa avaliação, dentre diversas ações positivas que decorrem da atividade dos corretores de imóveis, além de ser um elo imprescindível entre vendedores e compradores, estes exercem o papel de ‘consultores de negócios’ e, ainda, podem ter um papel relevante em prol da maior transparência nas transações imobiliárias.

 

                                             © Copyright 2018 .:XXVII CONACI:. Todos os direitos reservados.